Обращение взыскания на недвижимое имущество

Содержание

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ст.

113 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку недвижимость занимает особое место в жизни человека и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п. 3 ст.

59 ФЗ «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляется в третью очередь.

Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительным.

Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является сообщение соответствующему уполномоченному органу о наложении ареста с тем, чтобы были заблокированы все операции с данным имуществом.

Поэтому при аресте недвижимости обязательным является направление копии акта об аресте имущества учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в порядке применения мер обеспечения иска.

В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например о праве собственности, на жилое помещение, должник в праве получить дубликат правоустанавливающего документа в органах местного самоуправления (договора передачи квартиры в собственность граждан), у нотариуса (по нотариально удостоверенным сделкам), в иных органах, оформлявших право собственности, и, зарегистрировав его органах государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, совершить сделку по его отчуждению.

При аресте недвижимого имущества, находящегося в собственности должника-организации, судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок с момента наложения ареста направляет в Федеральную налоговую службу уведомление о произведенном аресте.

Основной целью данного уведомления является обеспечение сохранности организации-должника как единого производственного комплекса.

После получения уведомления судебного пристава-исполнителя налоговый орган принимает решение о целесообразности или нецелесообразности возбуждения дела о признании должника несостоятельным.

Реализации арестованного недвижимого имущества осуществляется в соответствии со ст.ст. 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве». Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.

В том случае, если обращается взыскание на заложенное недвижимое имущество по решению суда, начальную цену определяет суд.

При обращении взыскания на недвижимое имущество по нотариальному удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя (ст. 349 ГК) начальная продажная цена определяется в данном соглашении.

При реализации земельных участков как одного из вида недвижимого имущества в рамках исполнительного производства законодательством установлены ряд ограничений:

1. запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

2. запрет на изменение режима использования земельного участка;

3. возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

4. возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Рассмотрев вопрос об обращении взыскания на недвижимое имущество, можно сделать следующие выводы:

1. взыскание возможно лишь в случае, если у должника отсутствует иное имущество;

2. при аресте недвижимости, находящейся в собственности должника-организации, судебный пристав обязан уведомить налоговый орган об аресте;

3. при реализации земельного участка необходимо учитывать установленные законодательствам ограничения;

4. недвижимое имущество реализуется на торгах.

Источник: https://studopedia.ru/21_118348_osobennosti-obrashcheniya-vziskaniya-na-nedvizhimoe-imushchestvo.html

Обращение взыскания на недвижимое имущество должника в 2020 году

Обращение взыскания на недвижимое имущество
Время чтения: 6 минут

Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих активов человека. Поэтому в случае образования крупной задолженности обращение взыскания на недвижимое имущество должника практически неизбежно.

Но недвижимость может быть представлена как жилыми, так и нежилыми объектами, потому у порядка ее ареста, описи и реализации с торгов есть свои особенности.

Предлагаем подробно проанализировать законодательство, чтобы вникнуть в процедуру обращения взыскания и узнать наиболее распространенные ее аспекты.

Что считается недвижимым имуществом

Определение понятию недвижимости находим в ст. 130 ГК РФ. Недвижимым имуществом считаются недра и земельные участки, а также объекты настолько прочно соединенные с земной поверхностью, что их перемещение нанесет несоразмерный ущерб целевому назначению.

Недвижимостью называются:

  • жилые и нежилые здания;
  • жилые помещения: квартиры, комнаты, а также доли в праве на них;
  • офисные, торговые, промышленные и иные нежилые объекты, в том числе размещенные в жилых домах;
  • объекты незавершенного строительства;
  • сооружения и участки, предназначенные для размещения транспортных средств: гаражи, паркоместа;
  • морские и воздушные суда;
  • иные здания и сооружения, если они подлежат кадастровому учету, а сведения о них внесены в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы на объект можно было обратить взыскание, права на него, согласно ст. 131 ГК, должны быть зарегистрированы. Если в ЕГРН нет сведений об объекте, формально он не существует. Даже если в реальности он есть, обращение на него взыскания невозможно.

Порядок обращения взыскания на объект

Обращение взыскания (ОВ) – это арест, принудительное изъятие и/или реализация имущества должника либо его передача взыскателю/кредитору в счет погашения долговых обязательств неплательщика.

Процедура осуществляется судебными приставами в случаях, когда должник добровольно не исполняет / не может исполнить обязательство, возложенное на него исполнительным документом.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество регламентирует гл. 8 ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве».

Согласно ст. 69 ФЗ № 229, требования взыскателя удовлетворяются прежде всего за счет денежных средств в любой валюте и иных ценностей, в том числе размещенных в качестве вкладов в финансовых учреждениях. Если денег нет или их недостаточно, изымается иное имущество, в том числе недвижимое.

Должник вправе ходатайствовать о том, чтобы взыскание было обращено на конкретные предметы, но окончательную очередность определяет пристав.

В силу особого значения и ценности недвижимости ее арест и продажа осуществляются в последнюю очередь. Как правило, она становится предметом взыскания в случаях:

  • накопления задолженности, в том числе перед несколькими кредиторами, когда удовлетворить их требования за счет иного имущества невозможно;
  • отсутствия иной собственности, которую можно выставить на торги;
  • образования ипотечной задолженности, когда недвижимость является предметом залога.

Особенности обращения взыскания

Процедура ОВ – это длительный процесс, который может занять 4-6 месяцев и больше. Она включает в себя нескольких обязательных этапов:

  1. Выявление, арест и изъятие иного имущества.
  2. Выявление недвижимости путем подачи запроса в Росреестр.
  3. Вынесение приставом постановления о наложении ареста на объект.
  4. Составление акта описи и передача имущества на хранение должнику, членам его семьи или иному лицу.
  5. Оформление оценки объекта.
  6. Передача заявки на торги в специализированную организацию.
  7. Проведение торгов. При необходимости производится переоценка имущества и повторные торги.
  8. Передача проданного имущества покупателю. Если объект не продается, а взыскатель согласен, объект переходит ему в счет задолженности.

В зависимости от объекта, могут возникать некоторые нюансы:

  • если каждый из жильцов имеет часть в праве собственности на квартиру, например, по ¼, производится исключительно обращение взыскания на долю в квартире должника. Части, принадлежащие его родственникам, останутся нетронутыми и даже не будут арестованы;
  • приставы не смогут изъять квартиру, которая является единственным жильем должника;
  • если неплательщик проживает в неприватизированной квартире, например, по договору социального найма, ФССП не сможет обратить на нее взыскание, так как жилье не является собственностью должника.

То же относится и к участкам – обращение взыскания на земельные паи должника невозможно, если земля не приватизирована. Более того, ст. 278 ГК, запрещает изымать земельные участки без соответствующего дополнительного решения суда. Остановимся на этом вопросе подробнее.

Кто может требовать взыскать земельный участок в суде

Закон не позволяет проводить ОВ в отношении земельного участка без решения суда, однако и не определяет процедуры подачи такого иска. В частности, в законе не упоминается, кто может подавать соответствующий иск и на каких основаниях допускается обращение взыскания на земельный участок.

В связи с этим решение данного вопроса чаще всего остается на усмотрение судьи и именно он трактует нормы права.

Как показывает практика, заявителями в таких делах выступают приставы или взыскатели по исполнительным документам. Закон позволяет обращаться в суд с соответствующим иском и тем, и другим.

Однако некоторые суды буквально толкуют нормы ст. 278 ГК, согласно которой ОВ возможно исключительно в случае принятия судебного решения. Пристав же при подаче ходатайства или заявления может рассчитывать только на вынесение определения, но, чтобы получить решение, следует подавать именно исковое заявление.

Возможно ли досудебное урегулирование

Под досудебным урегулированием можно понимать достижение между должником и взыскателем договоренности об удовлетворении требований за счет земельного участка без привлечения суда и приставов. Например, если стороны договорились о продаже участка и передаче денег кредитору без суда.

Хотя этот исход наиболее благоприятен для должника, на практике не часто доходит до мирного разрешения ситуации.

Единственный случай, когда возможно принудительное решение вопроса – обращение взыскания на землю в качестве заложенного имущества в соответствии с ФЗ № 102 от 16.07.1998.

Обращение взыскания через суд

Для одобрения ОВ в отношении земли иск в суд логичнее всего подавать взыскателю. Единой практики нет, но обычно суды склоняются к общей подсудности – документы направляютсяв судебный орган по месту нахождения должника (ст. 30 ГПК).

При подаче иска взыскатель должен заручиться доказательствами, которые, вероятнее всего, содержатся в материалах исполнительного производства:

  • сведениями о наличии у должника земли;
  • актом об отсутствии у него иного имущества;
  • свидетельством неисполнения решения суда добровольно;
  • справкой об отсутствии у него постоянного дохода;
  • подтверждением отсутствия препятствий для обращения взыскания, например, выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений и так далее.

Одновременно с подачей иска необходимо уплатить госпошлину за неимущественное требование в размере 300 рублей, ходатайствовать о привлечении в дело пристава и истребовании собранных им материалов.

Если исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок составлено правильно, а взыскатель лично поддержит свои требования, скорее всего, решение будет принято после первого заседания.

Как правильно составить иск

Исковое заявление по форме и содержанию должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК. В заявлении необходимо указать:

  • наименование суда, истца, ответчика;
  • обстоятельства возникновения задолженности и реквизиты решения суда о ее взыскании;
  • реквизиты исполнительного производства;
  • неисполнение обязательств ответчиком;
  • наличие земли в собственности должника;
  • просьбу обратить взыскание на участок.

Образец заявления об обращении взыскания на земельный участок должника можно посмотреть ниже.

Судебная практика ОВ на землю

Анализ общедоступной информации по вопросам ОВ на землю позволяет сделать вывод, что стабильная судебная практика по таким вопросам не выработана, а имеющаяся – противоречива. Зачастую суды разных регионов по-разному трактуют нормы законодательства, что по большей части связано с отсутствием законодательной базы.

Существующая судебная практика обращения взыскания на земельный участок показывает, что чаще всего иски удовлетворяются, если истцом является взыскатель, а на земле не расположено единственного жилья должника. Если истцом выступали приставы, суды преимущественно отказывали даже в рассмотрении таких дел.

Каких-либо разъяснений от КС или ВС по этому поводу не существует.

Могут ли изъять единственное жилье должника

В соответствии со ст. 79 ФЗ № 229, процессуальное законодательство может определять виды собственности, на которое нельзя обращать взыскание. В ст. 446 ГПК упоминается 2 вида недвижимого имущества, которое запрещено изымать по исполнительному производству:

  • жилье, которое является для должника и его родственников единственно пригодным для проживания;
  • земельный участок, на котором возведено единственное пригодное жилье.

Жилье считается единственным пригодным, если иного подходящего для жизни помещения у должника и членов его семьи в собственности или праве пользования нет.

Под защиту попадает и земля, на которой такое жилье находится, независимо от его места расположения, площади и стоимостных характеристик.

Если в порядке производства взыскатель пытается изъять такие объекты, подается жалоба на заявление об обращении взыскания на земельный участок.

Узнайте больше о том, как связано единственное жилье должника и взыскание.

Как избежать изъятия и продажи имущества за долги

Изъятие имущества – крайняя мера, которой можно избежать. Существует три эффективные стратегии поведения:

  • договоренность со взыскателем о реструктуризации и постепенном погашении долга за счет зарплаты;
  • обжалование решения о взыскании в суде на основании нарушения норм материального или процессуального права;
  • дарение/продажа имущества до наложения на него ареста.

Заключение

Обращением взыскания на недвижимость считается его арест, изъятие и продажа судебными приставами за долги. Учитывая высокую ценность таких объектов, ФССП изымает их в последнюю очередь, когда долг слишком высок и погасить его иными средствами невозможно.

Каждый вид недвижимости имеет свои особенности. Так, земельные участки можно изъять только по решению суда, а единственного жилья должника вообще запрещено лишать.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/obrashhenie-vzyskaniya-na-nedvizhimost-dolzhnika.html

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Чтобы исполнить судебное решение в интересах взыскателя, пристав может наложить арест на финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-ФЗ. Такие действия могут проводиться и в отношении недвижимости – квартир, участков, домов и иных объектов. В этом материале расскажем о правилах ареста и реализации недвижимости, способах защиты интересов должника.

Правила обращения взыскания на недвижимость

Все имущество, которое находится в собственности должника, сотрудники ФССП могут арестовать и реализовать для удовлетворения требований взыскателя. Отдельные исключения могут предусматриваться только законом. Например, в ст. 446 ГПК РФ приведен перечень вещей, предметов и объектов, на которые взыскание не распространяется.

Арестовать и продать недвижимость через торги приставы могут при следующих условиях:

  • если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство;
  • если требование взыскателя носит денежный или имущественный характер (например, если должнику предписано дать опровержение клеветы в СМИ, арест и продажа недвижимости не имеет смысла);
  • если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
  • если объект недвижимости находится в собственности должника (допускается исключение, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена за счет общих средств семьи);
  • если сумма долга соразмерна стоимости объекта недвижимости (например, при взыскании долга в сумме 50 тыс. руб., продажа недвижимости заведомо несоразмерна).

Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом (в том числе при ипотеке). В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.

Если ли отличия в порядке ареста и реализации недвижимости, по сравнению с другими видами имущества? Вот что указано по этому вопросу в Законе № 229-ФЗ:

  • при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом;
  • оценить стоимостью любо объекта можно только через профессионального оценщика (его обязан привлечь пристав);
  • реализация недвижимости проходит только через торги, т.е. специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами. 

В остальном, правила обращения взыскания на недвижимость несущественно отличается от иных видов активов.

На какую недвижимость нельзя обратить взыскание

Принято считать, что единственное жилье должника приставы не смогут забрать за долги.Такое правило действительно указано в ст. 446 ГПК РФ, однако его содержание значительно шире:

  • нельзя арестовать и продать единственную квартиру обязанного лица, если у него и членов семьи нет другого пригодного жилья;
  • разрешено забрать квартиру за долги, если она приобреталась по программе ипотечного кредитования (в этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог);
  • можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме;
  • можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте.

Перечисленные условия должен проверить специалиста ФССП. Если допущено нарушение закона, т.е. пристав неправомерно издал постановление об аресте квартиры, комнаты или дома, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП или в суд.

При наложении ареста на нежилую и коммерческую недвижимость никаких ограничений не предусмотрено. Специалист ФССП может обратить взыскание на имущественные комплексы, здания, нежилые помещения, гаражи и т.д.

Как проводится арест недвижимости

Арест по исполнительному делу является мерой обеспечения. После издания постановления, должнику и иных лицам будут запрещены любые действия по распоряжению объектом, существенно ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить отчуждение объекта, переоформление права собственности на других лиц, повреждения или уничтожения недвижимости, ухудшения его характеристик.

Чтобы обратить взыскание на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, убедиться в наличии прав собственности у должника. Для этого используются следующие варианты действий:

  • представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить любое заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
  • специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
  • если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
  • пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
  • может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.

Аналогичные действия будут проводиться для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в едином реестре ЕГРН.

Законом № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности.

Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. Этот документ будет содержать следующие сведения:

  • дата составления документа, реквизиты производства;
  • сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
  • перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
  • перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
  • ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
  • подпись представителя ФССП.

Копия документа направляется участника дела в течение 1 дня. Так как арест рассматривается обеспечительной мерой, он может вводиться до истечения срока на добровольное исполнение. Если же обязанное лицо полностью рассчитается с взыскателем, арест будет аннулирован.

Пока действует режим ареста, собственник не сможет продать, подарить, обменять объект, переоформить права на родственников. Даже если сведения из ФССП несвоевременно будут отражены в ЕГРН, сделку признают недействительной по требованию взыскателя или пристава.

Обращение взыскания на доли

Кроме обращения взыскания на целый объект, такие же действия могут проводиться в отношении долей на недвижимость. Установив, что должнику принадлежит доля в общем праве, либо права на совместное имущество, пристав или взыскатель могут предпринять следующие действия:

  • потребовать через суд выдела доли на объект, причитающийся должника в праве совместной собственности (например, если квартира приобретена супруга, но оформлена только на жену, через суд можно выделить долю мужа-должника для ареста и реализации);
  • арестовать и реализовать на торгах долю в общем праве.

Если на должника официально не зарегистрирована недвижимость, факт совместной собственности с супругом будет доказываться в судебном процессе.

Оценка недвижимости

После издания постановления об аресте имущества, пристав должен его оценить. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи). Для определения стоимости жилых и нежилых объектов действуют специальные правила:

  • пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости по собственному усмотрению;
  • в обязательном порядке должен приглашаться профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет;
  • на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета оценщика составляет не более 1 месяца. Если в указанный срок сотрудник ФССП не преступил к реализации имущества через специализированную организацию, ему придется заказывать повторную оценку.

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если по экспертному отчету стоимость квартиры заведомо занижена – на торгах объект будет продан значительно дешевле рыночных предложений. Чтобы избежать таких последствий, должник должен следить за сроком оспаривания и, в случае необходимости – требовать проведения повторной оценки.

Процедура реализация недвижимости

Недвижимость может быть реализована только через специализированную организацию, которая организует и проводит торги. Естественно, если собственник погасит долг, до распродажи имущества дело не дойдет. В противном случае будут выполнены следующие действия:

  • специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов;  в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
  • для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
  • принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Торги должны проводиться в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если никто из участников не заявил об увеличении цены, либо в тогах приняло участие меньше 2 лиц, они признаются несостоявшимися.

Победитель в торгах определяется по максимальной цене предложения, после чего будет заключен договор купли-продажи.

Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Если первые торги не состоялись, проводится повторная процедура реализации. Если и она не привела к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость.

В этом случае для погашения долга будет применяться снижение размера оценки на 25%. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр.

При превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.

Если недвижимость под залогом

В ст. 78 Закона № 229-ФЗ указаны специальные условия для обращения взыскание на недвижимость под залогом. В этом случае порядок действий будет следующим:

  • постановление об аресте направляется в Росреестр, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись;
  • при реализации заложенной недвижимости применяются нормы ГК РФ. Закона “Об ипотеке”;
  • если предметом требования является долг перед залогодержателем, именно на заложенную недвижимость обращается взыскание в первую очередь (даже если у должника есть другие активы);
  • средства, полученные от продажи объекта под залогом, идут на возмещение расходов по проведению торгов, после чего полностью перечисляются залогодержателю (в данном случае не действует принцип очередности требований взыскателя).

Естественно, если сумма долга перед взыскателем меньше размера вырученных средств, остаток будет перечислен с депозита ФССП должнику.

Автор статьи

Источник: https://Pristav-Russia.ru/blog/obrashchenie-vziskaniya-na-nedvizhimoe-imushchestvo/36.html

Обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Аннотация. В статье поднимаются проблемные вопросы обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Выявляются факты несогласованности законодательных актов в  указанной области.

Поднимаются вопросы правовой защищенности должника, взыскателя и третьих лиц. Предлагаются пути решения обозначенных проблем.
Ключевые слова.

должник, недвижимость, обращение взыскания, арест, взыскатель, судебный пристав-исполнитель. 

Недвижимое имущество занимает особое место, как в жизни человека, так и в обеспечении условий предпринимательской деятельности  организаций и индивидуальных предпринимателей. Право частной собственности охраняется законом (п.1 ст.35 Конституции РФ) (1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п.3 ст.

35 Конституции РФ)(2). Поэтому при обращении взыскания на недвижимое имущество законом «Об исполнительном производстве», а так же Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами наряду с общепринятыми предусмотрены и особые правила.

При обращении взыскания необходимо учитывать особенности классификации вещей в гражданском праве. 

Прежде всего, это движимое и недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.

130 Гражданского кодекса РФ(3), относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Право же собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Соответственно, и арест недвижимой вещи производится судебным приставом-исполнителем направлением постановления об аресте недвижимого имущества в регистрирующий орган.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Поэтому обращение взыскания может быть произведено только на вещь в целом.

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Обращение взыскания на  сложную вещь распространяется на все ее составные части. (4).

Объекты недвижимого имущества имеют специальный правовой режим, предусматривающий элементы публично-правового регулирования в сфере частного гражданского права, к которым относится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, призванная гарантировать повышенную юридическую защиту и стабильность гражданского оборота (5).

Одной из особенностей обращения взыскания на недвижимое имущество является обязательная регистрация такого имущества в едином реестре прав на недвижимое имущество.

Если имущество не было зарегистрировано, то судебный пристав-исполнитель имеет право на принудительную регистрацию права собственности должника. Это исключает возможность для должника уберечь имущество от обращения взыскания на него.

Сложнее обстоит вопрос с регистрацией недвижимого имущества по инвестиционным контрактам.

Судебными органами ранее отрицалась возможность обращения взыскания на права должника по инвестиционному контракту.

Позднее сформировалась противоположная судебная практика, развивающаяся в настоящее время, основанная на том, что на имущественные права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимое имущество, можно обратить взыскание. Такие доводы приведены, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А40-28592/08-96-145.

В ст. 75 Закона “Об исполнительном производстве” указан перечень имущественных прав, однако п. 7 ч.

1 указанной статьи определено, что взыскание может быть обращено на “иные принадлежащие должнику имущественные права”.

Это означает, что взыскание по исполнительному документу может быть обращено фактически на любые имущественные права, за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте, принадлежащие должнику. (6).

Имущественные права, согласно ст.128 Гражданского кодекса РФ, относятся к объектам гражданских прав. В свою очередь объекты гражданских прав могут отчуждаться, а также переходить от одного лица к другому, если они не ограничены и не изъяты из оборота. Имущественные права по инвестиционному контракту, согласно законам РФ,  не являются объектами, изъятыми из оборота.

Если в инвестиционной деятельности участвует несколько инвесторов, то до завершения строительства объект недвижимости находится в общей совместной собственности, а по окончании строительных работ – в общей долевой собственности.

Поэтому, чтобы  обратить взыскание на недвижимое имущество инвестора-должника  до завершения строительства, необходимо выделить его долю в натуре.

  Следовательно, судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на имущественные права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимость, на любой стадии строительства недвижимого объекта.

Основанием для возбуждения исполнительного производства является исполнительный документ. Перечень таких документов приведен в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве (7).

Одним из самых распространенных является исполнительный лист, выдаваемый судом на основании судебного решения, вступившего в законную силу. На основании соответствующего документа судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства.

Если в исполнительном документе указывается конкретное недвижимое имущество, на которое должно быть обращено взыскание, то выносится постановление об аресте недвижимого имущества, копия которого направляется в регистрирующий орган для регистрации ареста, должнику и взыскателю.

Затем запрашиваются правоустанавливающие документы, составляется акт ареста, привлекается специалист-оценщик и недвижимость передается на принудительную реализацию.

Обращение взыскания на конкретный объект недвижимости может быть произведено в результате непосредственного указания его в исполнительном документе либо в ходе исполнительного производства для удовлетворения материальных требований взыскателя.

При условии последнего варианта  Законом «Об исполнительном производстве» установлен  определенный порядок обращения взыскания на имущество должника. Статьей 69 Закона «Об исполнительном производстве» определено, что в первую очередь взыскание обращается на денежные средства должника и только при их недостаточности – на иное имущество.

При этом судебный пристав-исполнитель может применить свою очередность обращения взыскания. В указанном Законе нет четкой очередности обращения взыскания имущества должника-гражданина. Такого рода порядок определен  только для должников-организаций. Однако порядок обращения взыскания налогов за счет имущества налогоплательщика, определенный п.5 ст.

47 Налогового кодекса (8), (постановление об обращении взыскания на имущество налогоплательщика может быть представлено в службу судебных приставов-исполнителей в качестве исполнительного документа) несколько расходится с очередностью, представленной в Законе «Об исполнительном производстве».

В частности,  взыскание на объекты недвижимости, не участвующие в производстве должника, согласно Налогового кодекса, обращается во-вторую очередь, а в соответствии с п.1 ст.94 Закона «Об исполнительном производстве» (9) –  только в-третью.

Кроме того, если имущество должника-организации находится по договору во владении или пользовании третьих лиц, то взыскание на это имущество по Налоговому кодексу обращается только в пятую очередь. Т.е. судебный пристав-исполнитель в такой ситуации будет описывать вначале имущество, непосредственно участвующее в производстве, и только потом остальное имущество, находящееся у третьих лиц.

По Закону «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника обращается согласно очередности вне зависимости от того, находится ли это имущество у должника либо у третьих лиц.  В результате чего возникают определенные коллизии при оспаривании действий судебного пристава-исполнителя.

При этом судебная практика показывает, что суды при вынесении решения придерживаются норм Закона «Об исполнительном производстве».

И это правильно не только с той позиции, что судебный пристав-исполнитель в своих действиях должен руководствоваться, прежде всего, Законом «Об исполнительном производстве», но и большей защищенностью организации-должника.

Толкование приведенных положений двух законов должно быть направлено на своевременное взыскание долга с должника – хозяйствующего субъекта при наиболее возможном сохранении его производства. Следовательно, п.5 ст.47 Налогового кодекса необходимо привести в соответствие с п.1 ст.97 Закона «Об исполнительном производстве».

При обращении взыскания необходимо учитывать, что существует определенный перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Для должников-граждан этот перечень приведен в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ (10).

Из недвижимого имущества, определенного этой статьей, запрещено обращать взыскание на жилое помещение должника, если оно является «единственным пригодным для проживания помещением», земельные участки, на которых расположены указанные жилые помещения.

Правда, эти правила не действуют, если обозначенное имущество было заложено по ипотечному кредитованию, либо по договору о залоге. В этом случае взыскание обращается непосредственно на заложенное имущество.

Запрещения обращения взыскания на имущество должника-организации регламентируются различными законами гражданского законодательства: Гражданским кодексом РФ, Законами «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О свободе совести и о религиозных объединениях», «О сельскохозяйственной кооперации» и т.д. Поэтому, описывая имущество должника-организации, судебному приставу-исполнителю необходимо ознакомиться с Законом, регламентирующим данный вид организации, и учесть, на какое имущество запрещено обращать взыскание. Для более эффективной работы судебных приставов-исполнителей предлагаю разработать Положение об обращении взыскания на имущество должника по исполнительному документу, в котором наряду с основными правилами регламентировать и имущество, на которое не может быть обращено взыскание. Такое положение необходимо утвердить Постановлением Правительства РФ.

Как уже отмечалось выше, обращение взыскания состоит из ареста имущества, его оценки и принудительной реализации.

Арест недвижимого имущества заключается в запрете распоряжаться таким объектом. При этом составляется акт ареста, в котором описывается имущество, изымаются правоустанавливающие документы и документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости. Копии постановления и акта об аресте направляются в государственный регистрирующий орган.

Поступление таких документов являются основанием для государственной регистрации ограничения права. Запись о таком ограничении делается без заявления правообладателя и уплаты государственной пошлины. В течение пяти дней после такого ограничения правообладатель уведомляется об этом в письменной форме.

В ходе ареста имущества судебный пристав-исполнитель должен передать имущество на ответственное хранение. Когда арестовывается недвижимое имущество, хранителем в большинстве случаев остается собственник.  При этом должник несет юридическую ответственность, вплоть до уголовной, за нарушение установленных запретов.

Во избежание порчи и приведения в непригодность, имущество может быть передано на хранение взыскателю, либо иному лицу. При этом ответственность за сохранность объекта несет хранитель. Такого рода сделка является, по сути, договором хранения. Следовательно хранитель должен получать вознаграждение за выполненную работу и возмещение затрат на хранение.

Такого виды расчеты не регламентированы законодательно. Поэтому на практике возмещаются реальные затраты на хранение, подтвержденные документально.

https://www.youtube.com/watch?v=NYdF-BCGRWg

Следующим этапом обращения взыскания является оценка имущества. Согласно п.2 ст.

85 Закона «Об исполнительном производстве»(11), для оценки недвижимого имущества и имущественных прав (кроме дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах) «судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика…».

Оценка имущества специалистом регламентируется Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (12). Возможность оспаривания результатов оценки имущества, произведенной привлеченным специалистом Законом «Об исполнительном производстве» не предусмотрена.

Но для защиты своих прав заинтересованное лицо может воспользоваться ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности» (13). Считаю, что такого рода пункт необходимо добавить в ст.85 Закона «Об исполнительном производстве».

Заключительным этапом обращения взыскания на недвижимость в исполнительном производстве является принудительная реализация недвижимого имущества на торгах. Этот процесс регламентируется главой девятой Закона «Об исполнительном производстве», статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, иными нормативно-правовыми актами.

Детальное исследование правового регулирования оценки недвижимого имущества и принудительной реализации недвижимости должника через торги – это отдельная тема для обсуждения и в рамках этой статьи рассматриваться не будет.

Подводя итог вышесказанному хотелось бы отметить, что значительно усовершенствованный за последнее время Закон «Об исполнительном производстве» все таки  не приведен в идеальное состояние и требует доработки.

Уже на сейчас указанный Закон значительно увеличился в объеме. Да и обеспечивающая его нормативно-правовая база все больше разрастается.

Это, в конечном итоге, заставит провести кодификацию нормативных актов исполнительного производства и создать Кодекс об исполнительном производстве.

Статьи иных законодательных актов, регламентирующих обращение взыскания на имущество должника необходимо привести в соответствие нормам исполнительного производства.

Особое внимание следует обратить на защиту прав лиц, участвующих в исполнительном производстве.

Ссылки на источники

Источник: https://e-koncept.ru/2014/64368.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.